Due Diligence immobiliare e assistenza tecnica alla compravendita
Le transazioni immobiliari senza imprevisti sono fondamentali per garantire una compravendita fluida e sicura di una proprietà.
Per fare in modo che acquistare un immobile sia un’operazione serena nella miriade di possibili imprevisti che possono emergere, un passo fondamentale è la due diligence immobiliare.
Senza un’analisi accurata dello stato costruttivo, amministrativo edilizio e legale dell’immobile, ci si espone a rischi potenzialmente anche molto gravi, che possono minare la tranquillità dell’investimento, sia che si tratti della casa dove abitare con la la propria famiglia, sia che sia un’opportunità aziendale o immobiliare.
Per evitare il rischio di scoprire problemi strutturali che mettono a repentaglio la sicurezza o ritrovarsi in controversie legali che minacciano i propri risparmi, la due diligence immobiliare è come una bussola che guida attraverso le complessità del mercato immobiliare, fornendo chiarezza e sicurezza in un percorso spesso intricato e pieno di insidie.
Privati
Garanzia di una transizione senza intoppi attraverso una valutazione completa della nuova proprietà.
Aziende, organizzazioni e gestori immobiliari
Riduzione dei rischi e miglioramento della reputazione attraverso una due diligence accurata.
Gestori di strutture turistico-ricettive
Valutazione della fattibilità e dell’idoneità delle proprietà per attività turistico – ricettive.
Professionisti
Consulenze personalizzate per conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
La Due Diligence immobiliare è un’indagine approfondita e sistematica sullo stato urbanistico ed edilizio, la conformità legale, la condizione strutturale e impiantistica e le possibili potenzialità di un immobile, per valutare le fattibilità d’uso al suo interno – anche in sede di riconversione dell’immobile.
Consulenza per Due Diligence immobiliare
Verifica urbanistica ed edilizia: verifico l’assenza di difformità e abusi edilizi, studiando direttamente i progetti depositati presso il Comune di competenza e gli Enti preposti.
Verifica strutturale e impiantistica: verifico lo stato strutturale dell’edificio, degli impianti e delle eventuali necessità di manutenzione con l’aiuto di professionisti specializzati nel loro settore (ingegneri strutturisti, geologi, periti, …)
Verifica catastale: verifico la corrispondenza tra i dati (anche grafici – planimetria) presenti in catasto, e lo stato di fatto.
Verifica amministrativa e legale: verifico la documentazione legale, compresi titoli di proprietà e di provenienza, vincoli e questioni legali in corso, quali ispezione ipotecaria – alla ricerca di eventuali trascrizioni ostative.
Verifica dello stato di fatto: verifico la presenza o l’assenza di inquilini nell’immobile e i rapporti con le proprietà confinanti.
Verifica finanziaria: esamino i documenti finanziari per valutare la sostenibilità dell’investimento e identificare potenziali rischi nell’investimento.
Verifica ambientale: verifico gli impatti ambientali, compresi problemi di contaminazione del suolo o altre questioni ambientali.
Come sviluppo il servizio
Incontro conoscitivo: analizzo le esigenze specifiche di ogni fase del processo. Con una prima analisi delle aspettative e necessità per definire insieme gli obiettivi della Due Diligence immobiliare.
Supporto finanziario su misura: fornisco assistenza sulla fattibilità finanziaria coadiuvata da consulenti finanziari di mia fiducia per massimizzare il rendimento dell’investimento.
Supporto legale e fiscale su misura: fornisco assistenza legale e fiscale con consulenti – avvocati, notai e commercialisti – di mia fiducia, per garantire una compravendita sicura e massimizzare i vantaggi fiscali.
Redazione della Due Diligence immobiliare
L’importanza della Due Diligence immobiliare è fondamentale per garantire una compravendita sicura, indipendentemente dall’intenzione di acquistare una casa, un edificio commerciale o una proprietà per investimento. Condurre un’analisi dettagliata della situazione è essenziale per prendere decisioni informate e mitigare i rischi connessi.
Due Diligence immobiliare
Questo processo coinvolge l’esame approfondito di vari aspetti, tra cui documentazione tecnica ed amministrativa, permessi edilizi, condizioni strutturali, problematiche ambientali, questioni fiscali e altro ancora.
I vantaggi derivanti dalla conduzione di una Due Diligence immobiliare sono molti:
- Valutazione accurata: Fornisce una panoramica completa delle condizioni attuali dell’immobile, consentendo la verifica di difetti strutturali, di conformità edilizia e urbana problemi di manutenzione che potrebbero influenzare la compravendita.
- Minimizzazione dei rischi: Identifica potenziali rischi e preoccupazioni legate alla proprietà, permettendo una valutazione attenta della fattibilità della compravendita e/o dell’investimento e la possibilità di correzioni.
- Negoziazione più efficace: Con una conoscenza approfondita della situazione dell’immobile, è possibile negoziare in modo più efficace con il venditore, utilizzando le informazioni ottenute durante la Due Diligence per discutere i termini dell’acquisto e poter chiedere uno sconto sul prezzo, se tali elementi non sono ostativi dal punto di vista legale e non riducono drasticamente la commerciabilità dell’immobile.
- Conformità normativa: Aiuta a verificare se l’immobile è conforme alle leggi e alle regolamentazioni locali, evitando potenziali sanzioni o problemi legali futuri. E nel caso imporre al venditore di risolvere le irregolarità, come – tra le altre cose – è suo dovere.
- Sicurezza dell’investimento: Attraverso una Due Diligence accurata, gli investitori possono prendere decisioni consapevoli e sicure.
La Due Diligence permette di scoprire per esempio se:
- L’immobile è pervenuto al venditore con un atto che non mette al riparo dalle pretese di terzi (es. successione testamentaria con pretermissione degli eredi legittimi, donazioni da meno di 10 anni)
- L’immobile presenta una iscrizione ipotecaria
- I dati riportati in visura non corrispondono allo stato di fatto dell’immobile
- La planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile
- Sull’immobile gravano abusi edilizi.
- Gli impianti non sono a norma.
- Le strutture portanti hanno delle criticità
- L’immobile necessita di lavori di ristrutturazione pesanti.
Alcune delle condizioni elencate sopra riducono la commerciabilità dell’immobile, ovvero possono essere ostative rispetto a una futura vendita. Altre, invece, determinano semplicemente una perdita del valore.
In ogni caso, configurano informazioni che il compratore dovrebbe conoscere, per valutare l’opportunità di chiudere l’affare e a quali condizioni.
Come richiedere una valutazione per le mie prestazioni professionali
Prima di procedere, desidero spiegare il motivo per cui non fornisco un’analisi gratuita per i miei servizi. Un onorario – secondo il mio approccio professionale e metodologico – implica un impegno da parte mia nel formulare una proposta preliminare che comprende una mini analisi teorica e una stima generale per l’assistenza professionale richiesta.
Per garantire un onorario efficace, in cui posso impiegare un tempo esclusivo e tutta la mia esperienza, propongo un pacchetto iniziale al costo da 500 a 1000 euro.
Il pacchetto include:
- Incontro conoscitivo iniziale
L’incontro iniziale è cruciale per stabilire una connessione e comprendere esigenze e obiettivi. Durante questa fase, pongo domande mirate per ottenere informazioni dettagliate sull’immobile in questione, lo stato attuale, la documentazione esistente. L’obiettivo è creare una base solida per la valutazione, garantendo che il risultato finale rifletta appieno la visione e le esigenze di chi mi contatta. - Sopralluogo
Il sopralluogo è un passo essenziale che fornisce una comprensione approfondita dell’immobile. Questa analisi preliminare comprende valutazioni ambientali e normative e valutazioni delle condizioni generali dell’immobile. Un approccio attento aiuta a individuare vincoli e opportunità, garantendo un’analisi accurata e approfondita. - Relazione preliminare
La relazione preliminare rappresenta il primo passo tangibile del processo di due diligence. Questo passo mi permette di creare un dialogo informativo che facilita la comunicazione con chi mi contatta, permettendomi di far comprendere come si svilupperà l’indagine complessiva. - Stima preliminare dei costi
Basandosi sulla relazione preliminare, fornisco una stima approssimativa dei costi per intraprendere o concludere la trattativa di compravendita in atto. - Presentazione della relazione preliminare
L’incontro di presentazione della relazione preliminare è un momento per confrontarsi, discutere i dettagli e raccogliere eventuali dubbi. Durante questa fase, aiuto ad affrontare preoccupazioni o domande riguardanti la due diligence.
Nel caso in cui decidessero di procedere con il mio servizio di due diligence e assistenza tecnica alla compravendita, questo importo sarà decurtato dall’onorario totale dell’incarico ricevuto.
Questa politica mi consente di garantire un impegno e un servizio di alta qualità nella fase iniziale del progetto.