Manuela Carpaneto

architettura oltre gli spazi fisici

Due Diligence immobiliare e assistenza tecnica alla compravendita

Le transazioni immobiliari senza imprevisti sono fondamentali per garantire una compravendita fluida e sicura di una proprietà.
Per fare in modo che acquistare un immobile sia un’operazione serena nella miriade di possibili imprevisti che possono emergere, un passo fondamentale è la due diligence immobiliare.

Senza un’analisi accurata dello stato costruttivo, amministrativo edilizio e legale dell’immobile, ci si espone a rischi potenzialmente anche molto gravi, che possono minare la tranquillità dell’investimento, sia che si tratti della casa dove abitare con la la propria famiglia, sia che sia un’opportunità aziendale o immobiliare.

Per evitare il rischio di scoprire problemi strutturali che mettono a repentaglio la sicurezza o ritrovarsi in controversie legali che minacciano i propri risparmi, la due diligence immobiliare è come una bussola che guida attraverso le complessità del mercato immobiliare, fornendo chiarezza e sicurezza in un percorso spesso intricato e pieno di insidie.

Privati

Garanzia di una transizione senza intoppi attraverso una valutazione completa della nuova proprietà.

Aziende, organizzazioni e gestori immobiliari

Riduzione dei rischi e miglioramento della reputazione attraverso una due diligence accurata.

Gestori di strutture turistico-ricettive

Valutazione della fattibilità e dell’idoneità delle proprietà per attività turistico – ricettive.

Professionisti

Consulenze personalizzate per conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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La Due Diligence immobiliare è un’indagine approfondita e sistematica sullo stato urbanistico ed edilizio, la conformità legale, la condizione strutturale e impiantistica e le possibili potenzialità di un immobile, per valutare le fattibilità d’uso al suo interno – anche in sede di riconversione dell’immobile.

Consulenza per Due Diligence immobiliare

Verifica urbanistica ed edilizia: verifico l’assenza di difformità e abusi edilizi, studiando direttamente i progetti depositati presso il Comune di competenza e gli Enti preposti.

Verifica strutturale e impiantistica: verifico lo stato strutturale dell’edificio, degli impianti e delle eventuali necessità di manutenzione con l’aiuto di professionisti specializzati nel loro settore (ingegneri strutturisti, geologi, periti, …)

Verifica catastale: verifico la corrispondenza tra i dati (anche grafici – planimetria) presenti in catasto, e lo stato di fatto.

Verifica amministrativa e legale: verifico la documentazione legale, compresi titoli di proprietà e di provenienza, vincoli e questioni legali in corso, quali ispezione ipotecaria – alla ricerca di eventuali trascrizioni ostative.

Verifica dello stato di fatto: verifico la presenza o l’assenza di inquilini nell’immobile e i rapporti con le proprietà confinanti.

Verifica finanziaria: esamino i documenti finanziari per valutare la sostenibilità dell’investimento e identificare potenziali rischi nell’investimento.

Verifica ambientale: verifico gli impatti ambientali, compresi problemi di contaminazione del suolo o altre questioni ambientali.

Come sviluppo il servizio

Incontro conoscitivo: analizzo le esigenze specifiche di ogni fase del processo. Con una prima analisi delle aspettative e necessità per definire insieme gli obiettivi della Due Diligence immobiliare.

Supporto finanziario su misura: fornisco assistenza sulla fattibilità finanziaria coadiuvata da consulenti finanziari di mia fiducia per massimizzare il rendimento dell’investimento.

Supporto legale e fiscale su misura: fornisco assistenza legale e fiscale con consulenti – avvocati, notai e commercialisti – di mia fiducia, per garantire una compravendita sicura e massimizzare i vantaggi fiscali.

Redazione della Due Diligence immobiliare

L’importanza della Due Diligence immobiliare è fondamentale per garantire una compravendita sicura, indipendentemente dall’intenzione di acquistare una casa, un edificio commerciale o una proprietà per investimento. Condurre un’analisi dettagliata della situazione è essenziale per prendere decisioni informate e mitigare i rischi connessi.

Due Diligence immobiliare

Questo processo coinvolge l’esame approfondito di vari aspetti, tra cui documentazione tecnica ed amministrativa, permessi edilizi, condizioni strutturali, problematiche ambientali, questioni fiscali e altro ancora.

I vantaggi derivanti dalla conduzione di una Due Diligence immobiliare sono molti:

  1. Valutazione accurata: Fornisce una panoramica completa delle condizioni attuali dell’immobile, consentendo la verifica di difetti strutturali, di conformità edilizia e urbana problemi di manutenzione che potrebbero influenzare la compravendita.
  2. Minimizzazione dei rischi: Identifica potenziali rischi e preoccupazioni legate alla proprietà, permettendo una valutazione attenta della fattibilità della compravendita e/o dell’investimento e la possibilità di correzioni.
  3. Negoziazione più efficace: Con una conoscenza approfondita della situazione dell’immobile, è possibile negoziare in modo più efficace con il venditore, utilizzando le informazioni ottenute durante la Due Diligence per discutere i termini dell’acquisto e poter chiedere uno sconto sul prezzo, se tali elementi non sono ostativi dal punto di vista legale e non riducono drasticamente la commerciabilità dell’immobile.
  4. Conformità normativa: Aiuta a verificare se l’immobile è conforme alle leggi e alle regolamentazioni locali, evitando potenziali sanzioni o problemi legali futuri. E nel caso imporre al venditore di risolvere le irregolarità, come – tra le altre cose – è suo dovere.
  5. Sicurezza dell’investimento: Attraverso una Due Diligence accurata, gli investitori possono prendere decisioni consapevoli e sicure.

La Due Diligence permette di scoprire per esempio se:

  • L’immobile è pervenuto al venditore con un atto che non mette al riparo dalle pretese di terzi (es. successione testamentaria con pretermissione degli eredi legittimi, donazioni da meno di 10 anni)
  • L’immobile presenta una iscrizione ipotecaria
  • I dati riportati in visura non corrispondono allo stato di fatto dell’immobile
  • La planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile
  • Sull’immobile gravano abusi edilizi.
  • Gli impianti non sono a norma.
  • Le strutture portanti hanno delle criticità
  • L’immobile necessita di lavori di ristrutturazione pesanti.

Alcune delle condizioni elencate sopra riducono la commerciabilità dell’immobile, ovvero possono essere ostative rispetto a una futura vendita. Altre, invece, determinano semplicemente una perdita del valore.

In ogni caso, configurano informazioni che il compratore dovrebbe conoscere, per valutare l’opportunità di chiudere l’affare e a quali condizioni.

Architettura al servizio delle comunità

Lavoro in Liguria - dove risiedo - e in Piemonte, regione limitrofa in cui mi sposto spesso. Poiché effettuo sempre un sopralluogo e rilievo dettagliato dell'immobile, garantendo un'analisi accurata e approfondita, scelgo di lavorare sui territori che posso raggiungere facilmente Questo passo è cruciale per una progettazione di successo.

Dove lavoro

Liguria, Piemonte

Arch. Manuela Carpaneto
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