Quali domande dovrebbe proporsi il proprietario di un immobile dismesso, per valutare se l’area immobiliare può essere riqualificata o inventare progetto di riuso
Analisi del mercato e della comunità
Analisi del rischio e sostenibilità economica
Coinvolgimento comunitario e collaborazioni
Premessa
Ecco alcune domande che un privato potrebbe porsi per valutare tale l’opportunità di riuso di aree o immobili dismessi:
Valore e missione:
Qual è la mia visione per questo progetto di riqualificazione?
Quali sono le possibili missioni sociali o comunitarie che potrebbero essere integrate in questo progetto?
Analisi del Mercato e della Comunità:
Come si inserisce il progetto nell’attuale contesto di mercato?
Quali sono i bisogni specifici della comunità locale che potrebbero essere affrontati da questo progetto?
Sostenibilità Economica:
Quali sono le prospettive di sostenibilità economica del progetto?
Esiste un modello finanziario che consenta la sostenibilità a lungo termine, considerando anche la componente sociale?
Coinvolgimento comunitario:
Come coinvolgere la comunità locale nel processo decisionale?
Quali sono i feedback della comunità rispetto a un progetto di questo tipo?
Analisi del Rischio:
Quali sono i principali rischi associati a questo progetto?
Esiste un piano di mitigazione del rischio?
Partnership e Collaborazioni:
Ci sono organizzazioni o istituzioni locali con cui potrei collaborare per supportare la valenza sociale del progetto?
Come coinvolgere potenziali partner per aumentare l’impatto sociale?
Aspetti Normativi e Legali:
Quali sono i vincoli normativi e legali legati alla riqualificazione e alla valenza sociale?
Come gestire eventuali aspetti burocratici e regolatori?
Monitoraggio e Valutazione dell’Impatto Sociale:
Quali metriche possono essere utilizzate per monitorare l’efficacia sociale del progetto?
Come sarà valutato l’impatto positivo sulla comunità nel tempo?
Investimento di Capitale e Finanziamenti:
Quali sono le fonti di finanziamento disponibili per questo tipo di progetto?
Ci sono opportunità di investimento di capitale sociale o finanziamenti agevolati?
Impegno Personale e Tempistica:
Qual è il mio livello di impegno personale e il tempo disponibile per gestire questo progetto?
Qual è la tempistica prevista per il completamento del progetto?
Valorizzazione del Patrimonio e Riuso Sostenibile:
Come il progetto può valorizzare il patrimonio dell’immobile?
Quali strategie possono essere adottate per garantire un riuso sostenibile dell’immobile?
Comunicazione e Marketing:
Quali strategie di comunicazione possono essere adottate per promuovere la valenza sociale del progetto?
Come comunicare in modo efficace con gli stakeholder e la comunità?
Obiettivo
Se si prevede un cambiamento rilevante nell’uso dell’immobile, come ad esempio da residenziale a commerciale, è fondamentale condurre uno studio di fattibilità.
Come incaricare un tecnico per redigere uno studio di fattibilità progettuale per il cambio d’uso di un immobile
Quando è necessario?
Cambi urbanistici rilevanti nell’uso previsto:
Se si prevede un cambiamento rilevante nell’uso dell’immobile, come ad esempio da residenziale a commerciale, è fondamentale condurre uno studio di fattibilità.
- Analisi dell’attuale destinazione d’uso: valutare l’uso corrente dell’immobile, esaminando i requisiti strutturali e impiantistici già presenti.
- Studio di mercato: analizzare la domanda e l’offerta nella zona per il nuovo uso previsto.
Aspetti normativi complessi
Se l’immobile si trova in un’area con normative specifiche o se il cambio d’uso richiede l’approvazione di diversi enti, uno studio di fattibilità progettuale può facilitare il processo.
- Analisi dell’attuale destinazione d’uso: valutare l’uso corrente dell’immobile, esaminando i requisiti strutturali e impiantistici già presenti.
- Studio di mercato: analizzare la domanda e l’offerta nella zona per il nuovo uso previsto.
Implicazioni strutturali e impiantistiche
Se il nuovo uso richiede modifiche strutturali o adeguamenti degli impianti, è essenziale comprendere appieno l’impatto tecnico ed economico di tali modifiche.
- Ispezione strutturale: condurre una valutazione strutturale per determinare la solidità dell’edificio rispetto al nuovo uso.
- Analisi degli impianti: verificare la compatibilità degli impianti esistenti con le nuove esigenze, identificando eventuali aggiornamenti necessari.
Valutazione economica
Se il cambio d’uso ha implicazioni significative sul valore economico dell’immobile, uno studio di fattibilità può valutare l’investimento richiesto e i potenziali rendimenti.
- Stima dei costi: calcolare i costi associati alle modifiche strutturali, agli adeguamenti degli impianti e ad altri lavori necessari.
- Analisi finanziaria: valutare il potenziale rendimento dell’investimento, considerando i costi operativi e il valore futuro dell’immobile.
Minimizzare i rischi
Se si desidera minimizzare i rischi legati al cambio d’uso, uno studio di fattibilità aiuta a identificare e affrontare le sfide prima che si presentino.
- Identificazione dei rischi: analizzare potenziali ostacoli e rischi, come restrizioni normative, problemi strutturali nascosti o sfide logistiche.
- Pianificazione di mitigazione: proporre strategie per affrontare e ridurre i rischi identificati.
Come procedere?
Selezione di un professionista
Scegliere un professionista qualificato con esperienza specifica nel cambio d’uso di immobili.
Competenze specifiche: Assicurati che il professionista abbia competenze specifiche nel cambio d’uso e una comprensione approfondita delle normative locali.
Analisi preliminare
Il professionista condurrà un’analisi preliminare dell’immobile, esaminando la documentazione esistente, valutando lo stato delle strutture e degli impianti, e comprendendo le normative locali.
- Esame documentazione esistente: Rivedere tutti i documenti disponibili, inclusi piani, permessi precedenti e relazioni tecniche esistenti.
- Indagini di laboratorio o di campo: Se necessario, condurre indagini supplementari per identificare potenziali problematiche nascoste.
Stesura dello studio di fattibilità
Il professionista redigerà uno studio dettagliato che includerà una valutazione tecnica, una stima dei costi, una pianificazione temporale, e una valutazione degli aspetti normativi.
- Dettagli tecnici: Fornire dettagli tecnici sulle modifiche proposte, inclusi disegni, diagrammi e specifiche tecniche.
- Analisi costi / benefici: Presentare una valutazione dettagliata dei costi rispetto ai benefici attesi.
Presentazione delle opzioni
Arrivato a questo punto riceverai un rapporto dettagliato che presenta opzioni chiare e consigli sulla fattibilità del cambio d’uso.
Scenario attuale e futuro: Illustrare chiaramente l’as-is e il to-be dell’immobile, evidenziando le opzioni possibili e le relative implicazioni.
Iter di approvazione
Qualora tu decidessi di procedere, il professionista ti supporterà durante tutto l’iter di approvazione, coordinando con le autorità competenti e garantendo il rispetto delle normative.
Gestione delle relazioni con le autorità: Coordinare le comunicazioni con le autorità di regolamentazione, presentando documenti chiari e rispondendo prontamente alle richieste.
Coordinamento con gli altri professionisti
Collaborare con architetti, ingegneri strutturali e altri specialisti per garantire un’implementazione efficace del progetto.
Approccio dettagliato a ciascun punto assicura una pianificazione e un’esecuzione rigorosa del cambio d’uso, riducendo al minimo gli imprevisti e massimizzando il successo del progetto.