Guida alla sanatoria edilizia

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La sanatoria edilizia è una procedura legale volta a regolarizzare opere edilizie realizzate in violazione delle normative urbanistiche o edilizie in vigore al momento della loro realizzazione. Questo perché in Italia, e non solo, la realizzazione di nuove costruzioni o la modifica di immobili esistenti, anche per piccole modifiche, è soggetta a norme edilizie nazionali e locali, regolamenti edilizi comunali, piani urbanistici, e normative specifiche di settore.

Riconoscere la violazione delle normative urbanistiche

Analisi delle tipologie di nterventi

Negoziazione della sanzione

Premessa

Quando nasce la necessità di una sanatoria edilizia?

Lavori realizzati senza autorizzazione:

Se un proprietario o un costruttore realizza lavori edilizi senza ottenere i permessi necessari, consegnando le adeguate pratiche edilizie e non solo, può incorrere in violazioni penalmente perseguibili con ordini di demolizioni o fiscalizzazione degli abusi con sanzioni anche esose.

Violazioni delle normative urbanistiche:

Se i lavori eseguiti sono in contrasto con le norme urbanistiche, come altezze massime consentite, distanze dai confini, destinazioni d’uso, ecc., è possibile che sia necessaria una richiesta una sanatoria per adeguare l’opera alle regole vigenti se possibile

Variazioni non conformi al permesso originario che legittima la costruzione:

Nel caso in cui si siano apportate variazioni rispetto al progetto iniziale o al permesso di costruire originario che ha legittimato la costruzione dell’immobile è necessaria una sanatoria.

Obiettivo

È importante essere a conoscenza della possibilità di richiedere e ottenere una sanatoria edilizia dipende dalla gravità dell’abuso commesso e dalle norme locali che spesso non sono uguali da città a città.
In alcuni casi, soprattutto se l’abuso è particolarmente grave, potrebbe non essere possibile ottenere la sanatoria, e il proprietario dell’immobile potrebbe essere obbligato a ripristinare l’immobile allo stato precedente o a demolire le opere abusive per non incorrere in una denuncia penale.

Sanatoria abusi edilizi e analisi dettagliata delle normative edilizie e urbanistiche locali e nazionali. 

Come capire quanto è grave un abuso?

Analisi della violazione delle norme edilizie

È fondamentale esaminare non solo la conformità del progetto con le normative attuali, ma valutare che le eventuali modifiche apportate nel corso degli anni fossero conformi alle normative all’epoca vigenti.
Un’approfondita comprensione storica delle norme consente di stabilire una base solida per la richiesta di sanatoria.

Analisi delle tipologie di interventi

Ogni intervento deve essere esaminato per valutare non solo la possibile sanatoria da un punto di vista normativa, ma tenendo anche conto che l’intervento abbia una sua coerenza strutturale, e estetica.

Analisi delle autorizzazioni pregresse mancanti

L’analisi delle autorizzazioni pregresse mancanti richiede un’approfondita e attenta revisione della documentazione esistente e degli atti notarili annessi. Un professionista esperto è in grado di districarsi tra le autorizzazioni mancanti o non conformi e sviluppare una strategia per ottenerli retroattivamente. La conoscenza delle procedure amministrative è essenziale.

Coinvolgimento di varie figure professionali

Collaborare con altri professionisti richiede competenza nel coordinamento. Coordinare architetti, ingegneri e consulenti legali è un’abilità chiave. L’architetto deve assumere un ruolo di leadership, garantendo che ogni professionista contribuisca in modo coerente agli obiettivi della sanatoria.

Tempi di presentazione

Gestire i tempi è la parte più complicata.
Un professionista esperto coordina tutte le fasi del processo, anticipando possibili ostacoli e risolvendo le questioni in modo tempestivo. La pianificazione accurata è la base per evitare ritardi che potrebbero compromettere o intralciare la richiesta di sanatoria.

Negoziazione della sanzione

Affrontare sanatorie complesse o intricate richiede una strategia studiata su misura. Un professionista di grande esperienza negozia con le gli uffici tecnici competenti per minimizzare le sanzioni atte a fiscalizzare l’abuso quando possibile.

Per ottenere una sanatoria edilizia, è necessario produrre e presentare una serie di documenti tecnici.

Di seguito, elenco non esaustivo dei principali documenti che possono essere richiesti durante la procedura di sanatoria:
  1. Istanza di sanatoria: Documento che formalizza la volontà del proprietario di regolarizzare l’opera edilizia realizzata in violazione delle norme. Contiene informazioni sul richiedente, la descrizione sintetica dell’intervento, l’indicazione degli atti amministrativi non conformi, l’atto di provenienza dell’immobile, le norme edilizie e di PUC, ecc.
  2. Elaborati grafici: Disegni tecnici che rappresentano l’opera come è stata effettivamente realizzata. Planimetrie, sezioni e prospetti dettagliati e in grado di evidenziare eventuali differenze rispetto al progetto originale approvato e un confronto tra lo stato approvato e stato attuale dell’immobile.
  3. Relazione Tecnica: Una relazione tecnica dettagliata che fornisce una descrizione dell’opera oggetto di sanatoria, le motivazioni della richiesta di sanatoria e una dichiarazione di conformità, estratti catastali e planimetria catastale che identifica e localizza l’immobile.
  4. Certificato di conformità statica e/o impiantistica (se necessari): Certificato redatto da un tecnico abilitato che attesta la conformità delle eventuali opere edilizie di tipo strutturale, impiantistiche.
  5. Attestato di agibilità e certificazione energetiche (se necessari): Nel caso di immobili residenziali, e non solo, potrebbero essere richiesto gli attestati di agibilità e la certificazione energetica che dimostrino il rispetto delle normative in materia di sicurezza e efficienza energetica.
  6. Documentazione fotografica: Fotografie che documentano l’opera realizzata. Le fotografie devono fornire una panoramica chiara dell’intervento edilizio, realizzato senza le necessarie autorizzazioni e confermando la corrispondenza con gli elaborati tecnici.
  7. Pagamento delle sanzioni e dei diritti di istruttoria e segreteria: La ricevuta di pagamento deve essere inclusa nella documentazione da consegnare.
  8. Variazione catastale: Una variazione catastale è spesso richiesta. Questo documento attesta dal punto di vista fiscale con l’agenzia del territorio (Ag. Entrate) la conclusione dell’intervento.

Quali pratiche sono necessarie?

La necessità di presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), o un Permesso di Costruire per una sanatoria edilizia dipende dalla natura e dalla portata dell’intervento edilizio da regolarizzare.

Nota: Le specifiche procedure possono variare in base alle normative locali.

CILA tardiva e/o in sanatoria (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)

La CILA è una comunicazione di inizio lavori utilizzata per interventi edilizi di modesta entità, che non comportano un aumento di volume dell’edificio e non incidono sulle caratteristiche strutturali. Potrebbe essere richiesta in contesti di sanatoria per interventi di lieve entità o opere di manutenzione straordinaria leggera.

SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

La SCIA è una segnalazione certificata di inizio attività utilizzata per interventi edilizi di maggiore portata, ma che comunque rientrano nella categoria di interventi semplificati. La SCIA è spesso adottata per interventi di sanatoria che non richiedono una completa riqualificazione dell’edificio, ma piuttosto la regolarizzazione di lavori minori o modifiche interne con intervento sulle strutture portanti o sui prospetti esterni.

Permesso di costruire in sanatoria

Il Permesso di Costruire è richiesto per interventi edilizi più significativi, come ampliamenti rilevanti, o interventi che modificano sostanzialmente la destinazione d’uso dell’edificio. Se la sanatoria riguarda opere di ristrutturazione importante o ampliamenti significativi ad esempio, sempre che si possano mantenere.

Raccomandazioni

Prima di intraprendere un percorso di sanatoria edilizia di consultare gli uffici edilizia e urbanistica del proprio Comune e di rivolgersi a un professionista esperto per capire come muoversi.

Ricordati che una sanatoria edilizia nel lungo periodo ha i vantaggi non solo in termini di conformità legale ed edilizia, ma anche in termini di valorizzazione dell’immobile

Creo spazi che migliorano la qualità della vita delle persone e contribuisco anche a preservare e proteggere il nostro ambiente naturale per le generazioni future. In definitiva, il mio lavoro va oltre la semplice architettura; si tratta di un impegno per creare un mondo migliore, più equo e sostenibile per tutti.

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Nel mio ruolo di architetta, mi distinguo per un approccio che va oltre la superficie, caratterizzato da un'analisi approfondita e da una serie di domande mirate che mi consentono di comprendere appieno le esigenze e di tradurle in un progetto personalizzato. Questo processo di esplorazione e scoperta, tipico della mia professione, si contrappone alla natura più tecnica e specifica del lavoro svolto dal geometra.

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Architettura al servizio delle comunità

Lavoro in Liguria - dove risiedo - e in Piemonte, regione limitrofa in cui mi sposto spesso. Poiché effettuo sempre un sopralluogo e rilievo dettagliato dell'immobile, garantendo un'analisi accurata e approfondita, scelgo di lavorare sui territori che posso raggiungere facilmente.

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Arch. Manuela Carpaneto
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