La sanatoria edilizia ti consente di regolarizzare eventuali irregolarità preesistenti prima di procedere con eventuali nuovi lavori all’interno dell’immobile, così che non insorgano problemi in futuro.
Valutazione iniziale dello stato attuale
Consultazione professionale
Pianificare la strategia
Da dove iniziare?
Guida per proprietari di immobili che desiderano ristrutturare, ma non sanno se lo stato attuale dell’immobile è a norma
Valutazione iniziale dello stato attuale
- Ricerca dell’atto di provenienza dell’immobile, se non lo trovi tra la tua documentazione. Può essere richiesto agli uffici competenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliare agli sportelli o online – dipende dagli anni – o presso gli archivi notarili se notaio è in pensione o defunto o presso gli archivi storici se parliamo di atti molto antichi.
- Ricerca pratiche edilizie pregresse richiedibili agli uffici e visure documenti edilizi del proprio comune di appartenenza.
- Richiesta documenti relativi a eventuali lavori di manutenzioni e/o ristrutturazioni o modifiche apportate nel corso degli anni. Questi documenti saranno fondamentali per comprendere il contesto della costruzione.
- Ricerca documentazione catastale pregressa. Attenzione però ricorda che il catasto non è probatorio ha un valore fiscale, tributario e non edilizio urbanistico atto a documentare la liceità dello stato legittimo del progetto.
Consultazione professionale
- Consulta un professionista che analizzi in dettaglio eventuali non conformità normative documenti alla mano. Questo può includere, oltre a modifiche edilizie/urbanistiche non autorizzate, anche violazioni strutturali e problemi impiantistici.
Il professionista una volta analizzata la situazione valuterà la fattibilità di eventuali aggiornamenti o modifiche necessarie per ottemperare alle normative attuali tramite un’analisi normativa delle leggi edilizie vigenti al momento della costruzione dell’immobile e al giorno d’oggi
Infine vi sono delle analisi di tipo concreto da guardare quali:
- Impianti: Coinvolgere professionisti e maestranze esperte per verificare la conformità degli impianti alle normative vigenti. Valutando la necessità di un aggiornamento o di eventuali modifiche per garantire la sicurezza e l’efficienza.
- Test sui materiali: Coinvolgere professionisti e maestranze esperte se l’immobile è più datato, per verificare la consistenza dei materiali per identificare potenziali rischi per la salute. In caso di rilevamenti di materiali pericolosi, sarà necessario pianificare interventi adeguati.
Per poter capire come procedere è necessario pianificare la strategia.
Verificare con gli uffici edilizi comunali – in caso di necessità – se è possibile sanare le irregolarità preesistenti tramite una sanatoria edilizia. Inizia pertanto un processo per ottenere tutte le autorizzazioni richieste per sanare le irregolarità pregresse evidenziate nelle analisi compiute.
La sanatoria edilizia rappresenta un passo essenziale per garantire che la manutenzione/ristrutturazione avvenga su basi solide e conformi alle normative.
E infine tieni sempre presente il budget da mettere in campo per sanare le irregolarità pregresse in questo un professionista esperto è in grado di accompagnarti in tutto il processo, compreso aiutarti nella stima dei costi per eventuali interventi necessari a rendere l’edificio conforme alle normative attuali.
Come riconoscere se si è in presenza di un abuso edilizio?
In 10 punti, verifica questi indicatori, o scrivimi per farti aiutare:
- Diversa distribuzione degli spazi interni: Guarda se l’immobile ha subito cambiamenti nella distribuzione interna.
- Divisione o fusione di unità abitative: Suddivisione dell’edificio in appartamenti senza autorizzazioni.
- Verande esterne e logge aggiuntive: Guarda se sono state aggiunte verande, logge o altre strutture esterne. Questi elementi influiscono sulla volumetria e sui prospetti dell’immobile.
- Modifiche alle Facciate: Guarda se vi sono dei cambiamenti estetici significativi sui prospetti dell’edificio.
- Ampliamenti volumetrici: Guarda se è stata aumentata la volumetria dell’immobile, come l’aggiunta di nuove stanze o superfici.
- Sopraelevazioni non autorizzate: Guarda se sono state fatte delle sopraelevazioni dell’immobile che superano i limiti di altezza consentiti dal PUC e REC.
- Cambio di destinazione d’uso: Guarda se l’edificio è utilizzato in modo diverso da quello previsto nei documenti ufficiali. Ad esempio, un edificio residenziale trasformato in ufficio o in una struttura commerciale A seconda del caso può comportare un aumento del carico urbanistico.
- Superamento degli indici urbanistici prescritti nei PUC: Guarda se vi è Superamento dei limiti di altezza, volumetria o distanze previsti dalle norme urbanistiche.
- Strutture prefabbricate non conformi: Costruzione di capanni, garage o altre strutture prefabbricate senza autorizzazioni.
- Modifiche strutturali non autorizzate: Guarda se vi sono stati apportati cambiamenti alla struttura dell’edificio.
Infine vi sono tre tipi di abuso più “tecnici”:
- Violazione delle servitù e delle distanze tra le proprietà in modo tale da creare impatti visivi o ambientali e edilizi negativi.
- Abusi nel restauro di edifici storici e protetti dalla Sovraintendenza delle Belle Arti.
- Violazione delle norme antincendio e di sicurezza.
Infine il consiglio che mi sento di darti – vista la complessità della materia – è consultare un professionista. Questo ti permetterà di poter contare su una competenza tecnica approfondita delle normative locali, del diritto edilizio e delle procedure necessarie per identificare eventuali abusi, risparmiando tempo e evitando problemi in futuro.
Oltreché:
- evitare tramite un’attenta valutazione dei rischi per la sicurezza e la stabilità strutturale di un immobile
- offrire un supporto legale
- garantire una negoziazione durante eventuali transazioni immobiliari